苏建艳阳居物业管理服务费收入测算说明

一、测算背景

苏建艳阳居小区位于南京市建邺区，由苏建房地产开发有限公司开发建设，总建筑面积约12.6万平方米，其中住宅建筑面积约9.8万平方米，商业建筑面积约1.2万平方米，地下车库建筑面积约1.6万平方米。小区共计住宅868户，商铺42间，地下车位约520个。为保障小区物业管理服务的正常运转，合理确定物业管理服务费收费标准，现对该小区物业管理服务费收入进行测算。

二、测算依据

1. 《江苏省物业服务收费管理办法》
2. 《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》
3. 苏建艳阳居小区规划建设方案及实际交付情况
4. 同区域同类型小区物业服务收费市场调研数据
5. 现行物业服务人工成本、物料成本等市场行情

三、收费项目及标准

（一）住宅物业管理服务费

根据南京市物业服务收费相关规定，结合苏建艳阳居小区实际服务等级，住宅物业管理服务费按建筑面积计收，标准为2.20元/平方米·月。

住宅物业服务费年收入 = 98,000平方米 × 2.20元/平方米·月 × 12月 = 2,587,200元/年

（二）商业物业管理服务费

商业部分物业管理服务费标准为4.50元/平方米·月。

商业物业服务费年收入 = 12,000平方米 × 4.50元/平方米·月 × 12月 = 648,000元/年

（三）地下车位管理服务费

地下车位管理服务费按每个车位每月80元收取。

车位管理费年收入 = 520个 × 80元/月 × 12月 = 499,200元/年

（四）其他收入

1. 公共区域广告位租赁收入：预计每年约60,000元
2. 快递柜场地租赁收入：预计每年约12,000元
3. 临时停车费收入：预计每年约36,000元
4. 场地租赁及其他经营收入：预计每年约24,000元

其他收入合计：约132,000元/年

四、收入汇总

| 收费项目 | 年收入（元） |
|---------|------------|
| 住宅物业管理服务费 | 2,587,200 |
| 商业物业管理服务费 | 648,000 |
| 地下车位管理服务费 | 499,200 |
| 其他经营收入 | 132,000 |
| 合计 | 3,866,400 |

五、空置率及实际收缴率分析

考虑到小区可能存在部分空置房及物业费收缴率问题，按以下参数进行保守测算：

1. 住宅空置率取5%，实际收费面积按95%计算；
2. 物业服务费收缴率取95%；
3. 商业空置率取8%，收缴率取97%；
4. 车位出租率取85%，收缴率取96%。

实际预计住宅物业费收入 = 2,587,200 × 95% × 95% ≈ 2,334,948元/年

实际预计商业物业费收入 = 648,000 × 92% × 97% ≈ 578,275元/年

实际预计车位管理费收入 = 499,200 × 85% × 96% ≈ 407,347元/年

实际预计其他收入 = 132,000 × 90% ≈ 118,800元/年

实际预计总收入 = 2,334,948 + 578,275 + 407,347 + 118,800 ≈ 3,439,370元/年

六、测算结论

经测算，苏建艳阳居小区物业管理服务费理论年收入约为3,866,400元；考虑空置率及收缴率因素后，实际预计年收入约为3,439,370元，月均收入约为286,614元。该收入水平可基本保障小区物业服务的正常运行，包括人员工资、公共设施维护、绿化养护、清洁卫生、秩序维护等各项支出。

建议物业服务企业在实际运营中加强费用收缴管理，提高收缴率，同时积极拓展多种经营渠道，增加公共收益，实现小区物业管理的良性可持续发展。

七、说明

1. 本测算表仅为收入测算，不含物业服务成本及支出测算；
2. 收费标准如遇政策调整或市场变化，应适时进行重新测算；
3. 多种经营收入受市场环境影响，存在一定波动，应以实际发生额为准；
4. 本测算表供苏建艳阳居物业服务管理决策参考使用。